持ち家？ 賃貸？ / 35年後には約3500万円の資産の差が！？ 1/2
djooです。
djooは都内に戸建てを持っています。
今回は住宅に関する永遠のテーマ
「持ち家か賃貸、どっちがいいの？」
というやつを考えます。
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まずは結論。
資産運用の面から考えると圧倒的に家を購入した方がお得です。
どれくらいお得かというと、
35年後で、残る資産の額に3,500万円の差が出ます。(←ホントかよ！笑)
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以下、どうやって3500万円の差が生まれるのか書いていきます。
長文です！！！
※ここでは賃貸のほうが自由とか、持ち家の方が楽しいとか、そういう議論は抜きにしています。
まず、基本的な理屈としては、
・超低金利で住宅ローンを借りる
・貯金に回せる額で積立運用する
・掛け捨て生命保険は団信で賄う
・住宅ローン減税で儲ける
という感じです。
で、表題に有るような資産の差をどの様に計算したかというと、持ち家の場合と賃貸の場合での35年(住宅ローン完済)までの資産の総合計を算出したまでです。
ただしこの試算は、あくまでも、
家にかかる支出
家の維持費を差し引いた余剰金で行う運用
家が持つ資産
を足し算引き算したシンプルなものです。
計算例：
4600万円のマンションを3,800万円借り入れる場合 VS 35年間ずっと賃貸の場合の比較
まずは前提を確認です。
・世帯年収が600万円弱のサラリーマン家庭です。
・夫婦+子供1人－2人が住む家を想定しています。
・持ち家の場合は都内に3LDKのマンションを買います。
・賃貸の場合は生活のフェーズに合わせて住み替えをする前提です。
(子供が小さいときには小さいアパートだけど、子供が小中のときには大きめのマンション、とか)
・家賃12万円で3LDKのマンションには住めないけど、2DKのアパートなら10万円で住める。とかそんな感じで賃料は平均値をとってます。
・住宅ローンの利回りは0.7%の変動金利を想定
・運用は年率3%の福利計算
・35年後の資産価値は約40%残る前提
(土地の値下がり等が無いという前提で実測データ築35年の中古マンション価格から試算)
次に、いったいどんなロジックでそうなるの？というところをご説明します。
端的に3500万円差の内訳ですが、冒頭の4つのポイントを読み替えるとこうなります。
・超低金利で住宅ローンを借りる
・貯金に回せる額で積立運用する
・掛け捨て生命保険は団信で賄う
・住宅ローン減税で儲ける
↓↓↓↓↓↓↓↓
１．家の残資産＝2,000万円
２．運用金の差＝1,200万円
３．生命保険代の差＝168万円
４．減税措置＝292万円
とまあ、これで大体3,500万円の差です。
項目をひとつずつ見ていきます。
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１．家の残資産＝2,000万円
まずは家の資産ですね。
一生賃貸の人は一生家賃を払い続けても何も残らない。というのはこういうことですね。
購入の値段が約5,000万円なので、約4割の価値が残る計算をしています。
実はこの4割残るという計算も結構厳し目に出していまして、都内の戸建てやマンションの場合は、売値の約7割は土地の値段です。
なので、土地の値段が全く変動しなかった場合は、7割が残るという計算になるのですが、ここでは変動のリスクや人口減の話も加味して購入価格の4割が残るという前提にしておきます。
djooも20代で家を買う決心ができたのは、最悪貸せたり売れるのでは？と考えたからです。
現にアメリカに赴任している最中は年間250万くらい稼いでくれる資産になりました。
現在はなんやかんやで土地の値段が上がっているため、家の資産価値も買ったときよりもプラスになっています。
まあ、今後はどうなるかわかりませんが。
２．運用金の差＝1,200万円
運用金の差は、毎月の返済額と家賃の差額を運用にまわした場合。の差です。
今回のシミュレーションでは、家賃のほうが返済額よりも1万円高い。という仮説を立てています。
すなわち、月々1万円は持ち家の人のほうが多くのお金を運用できるという前提です。
たった1万円と思うかもしれませんが、12ヶ月35年、金利3%で運用するとその差は1,000万円にもなるのですね。
※どうやって年率3%で運用するんだよ。という方はこちらをどうぞ。
ちなみに、元本は500万円くらいで、残りの500万円は運用益です。
さて、この1万円の出処はどこになるのでしょうか？
実はこれは家を買うというリスクに対するリターンです。
前項に出ていた、大金を使って家を買うというリスクを個人が取る代わりに、リターンとして、賃貸で借りるよりも安い金額で家に住めます。
まあ、これは当たり前ですよね。
賃貸の場合は、ビジネスなので、賃料は本当の賃料だけではありません。
賃料＝本当の物件の価格＋大家の利益＋管理費＋リスクプレミアム＋借入金利
です。
持ち家を持つということは、
返済額＝本当の物件の価格＋リスクプレミアム＋借入金利
のみを支払いますので、大家の利益という手数料は不要です。
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大事なことは、この差分をしっかりと運用するという姿勢です。
ただ単純に貯金してしまったら、差額の1万円は1万円でしかないです。
しかし、運用することにより、その差は35年で1,000万円にもなります。
また、賃貸の場合は借入金利が高いため、その分も家賃を支払っている借り主の負担になっています。
その差だけでも2%程度ありますので、その2%も賃貸派の人は負担しているということになります。
「家を買うというリスクを負うことで35年で1,000万のリターンを手に入れる」
これが一番大きな差になります。
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次に生命保険代が浮く？？？というエントリはこちらから
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